Немецкий рынок предлагает много возможностей для инвестирования, и мы рады предложить нашим клиентам большой выбор, ориентированный на любые потребности (от небольших квартир до недвижимости класса “люкс”, от небольших офисных помещений до крупных торговых центров).
Следует обратить внимание на такие объекты инвестирования, которые позволяют не только сохранить вложенный капитал, используя потенциальную возможность роста цен, но и осуществлять текущее получение дохода за счёт регулярных арендных платежей.
Без сомнения, принятие инвестиционных решений в сфере объектов недвижимости носит индивидуальный характер и зависит от выбора и предпочтений отдельных инвесторов. Однако, исходя из нашего опыта, мы рекомендуем своим клиентам осуществлять инвестиции в такие объекты, которые как минимум приносят доход, превышающий расходы, связанные с их содержанием и эксплуатацией. Наш принцип: “Недвижимость не должна обременять!”. Поэтому мы не просто приобретаем объекты по заказу клиентов, но и предоставляем анализ последующих затрат, а также предлагаем услуги по эффективному управлению недвижимостью.
Для инвесторов с небольшим капиталом интересными представляются вложения в квартиры, небольшие многоквартирные жилые дома (Wohnimmobilien) или офисные помещениям (Bürogebäude).
В Германии является общепринятым и широко распространённым проживать в арендованных помещениях. Квота собственного жилья (home ownership ratio) в Германии является самой низкой среди Европейских стран и составляет только 43,2%, что почти в два раза ниже Испании (85%), Греции (80,1%) или Италии (80%) /средняя квота по 27 Европейским странам составляет 68,9%/. При этом следует отметить, что в восточных землях (ранее входивших в состав ГДР) этот показатель ещё ниже и составляет лишь 32,5%.
Также необходимо акцентировать внимание на то, что показатель представляет собой среднее значение по всем жилым помещения и сильно варьируется в зависимости от их вида. Так для Германии квота собственного жилья (Wohneigentumsquote) по домам на одну семью составляет 88%, на две семьи - 59%, в небольших домах (от 3-х до 6-ти квартир) - 23%, а в больших многоквартирных домах - от 13% до 15% (источник: Statistisches Bundesamt).
Данный показатель представляет собой долю жилых помещений, используемых собственниками для личного проживания. Таким образом, чем он ниже, тем большая доля жилья сдаётся в аренду.
Высокий же показатель по стране, в свою очередь, говорит о том, что в данной стране подавляющее большинство жилых помещений используется самими собственниками (так в Румынии квота собственного жилья составляет 97,7%), что может быть вызвано следующими причинами:
- значительная неуверенность относительно перспектив собственного финансового благополучия и будущего экономического положения в стране в целом;
- национальные традиции и обычаи не поощряют проживание в арендуемых помещениях;
- малый удельный вес городского населения;
- имеют место факты сокрытия экономических правоотношений (уход от налогов);
- рынок аренды малоразвит, спрос и, соответственно, возможности для коммерческой аренды существенно ограничены.
Для инвесторов, обладающих большим размером капитала для инвестирования, будут интересны следующие инвестиционные объекты: крупные жилые комплексы, торговые и офисные центры, а также предприятия (автозаправочные станции, отели, складские комплексы и др.).
Подобные инвестиционные решения носят более индивидуальный характер и должны приниматься только после тщательного анализа различных вариантов, для которого мы готовы предоставить нашим клиентам всю необходимую информацию.
Как уже отмечалось ранее, цены на немецкую недвижимость долгое время оставались чрезвычайно стабильными, показывая самый низкий темп роста в Европе, что, в свою очередь, создало предпосылки для их последующего роста.
На приведённой справа диаграмме показана совокупная зависимость между ценами на недвижимость (красная пунктирная линия), процентными ставками по ипотечному кредитованию (столбиковая диаграмма) и номинальным доходом на душу населения (жёлтая линия) в Германии за период с 1975 по 2008 годы.
Динамика развития однозначно указывает на значительный рост дохода на душу населения при снижении кредитных процентных ставок и стабильности цен на рынке недвижимости. Это является ещё одним существенным доказательством потенциала роста цен.
Важно: инвесторы, имеющие интересы в организации бизнеса в Европе, а также в построении долгосрочных и регулярных контактов со своими европейскими партнёрами, могут быть заинтересованы в получении немецкого вида на жительство. На основании § 21 AufenthG вид на жительство может быть предоставлен иностранному гражданину, планирующему осуществлять предпринимательскую деятельность на территории Германии, если предполагается, что она будет оказывать положительное влияние на экономику региона инвестирования. (Ранее действовавшей редакцией закона предусматривался минимальный объём инвестиций в размере 250 000 Euro и создание минимум 5 (пяти) рабочих мест. С 1 августа 2012 года данные требования были отменены законом BGBI. I S. 1224 (Nr. 24) v. 01.06.2012).
Первоначально вид на жительство (Aufenthaltserlaubnis) выдаётся сроком до 3 (трёх) лет, по истечении которых он может быть изменён на бессрочный (Niederlassungserlaubnis) в случае, если в соответствии с Abs. 4 § 21 AufenthG запланированная предпринимательская деятельность носит успешный (прибыльный) характер и сумма полученных доходов является достаточной для обеспечения проживания заявителя и членов его семьи, находящихся на его попечении (содержании).
Следует также отметить, что наличие недвижимой собственности или бизнеса на территории Германии является основанием для ходатайства на получение мультивизы для неоднократных въездов на территорию Германии в течение одного или нескольких лет.
Далее будут рассмотрены некоторые аспекты выбора объектов, а также региона инвестирования.
