Способы покупки недвижимости

Подробности

Категория: Информация об инвестировании

Обновлено 03.11.2018 23:08

Опубликовано 09.07.2012 11:39

Вопрос о способах приобретения недвижимости в Германии имеет свою специфику и может быть интересен не только инвесторам, впервые планирующим данный вид инвестиций, но и тем, кто ищет возможность совершения выгодных покупок.

В качестве основных способов покупки объектов недвижимости на территории Германии можно отметить следующие варианты приобретения:

1. По предложениям продавцов;

2. На судебных аукционах;

3. На банковских и иных аукционах.

Ниже мы немного подробнее опишем каждый их них.

1. Наиболее распространённым способом можно считать приобретение недвижимости по предложениям продавцов .

Продавцы (или их уполномоченные представители) размещают объявления о продаже объектов в интернете, а также региональных печатных изданиях. Потенциальные покупатели (или их представители) вступают в контакт, осматривают объект, ведут переговоры, изучают документацию, участвуют в составлении и подписании договора купли-продажи, приёмке-передаче объекта.

Состояние рынка может быть оценено по количеству и качественному составу предлагаемых объектов, количеству продавцов, соотношению продажной цены объекта к его оценочной стоимости.

Достоинства:

1. большой выбор объектов недвижимости на рынке;
2. заинтересованность собственника в продаже объекта и, следовательно, его готовность к сотрудничеству (в т.ч. предоставление необходимой документации, включая действующие договоры аренды);
3. возможность личного осмотра объекта потенциальным покупателем, которая, как правило, предоставляется продавцом (при наличии согласия арендаторов);
4. высокая скорость совершения сделки: от момента ознакомления с предложением продавца до вступления во владение новой собственностью (объект и необходимая документация по нему, как правило, уже готовы к продаже; заключение договора и приобретение объекта возможны в самые короткие сроки).

Недостатки:

1. высокая цена: являясь выражением экономических ожиданий продавца, цена, как правило, является несколько завышенной;
2. необходимость дополнительной проверки “юридической чистоты” объекта в связи с сохранением переходящих на нового собственника обременений по недвижимости, включая доги по ипотеке (незнание покупателем данных обязательств не освобождает последнего от их исполнения даже в том случае, если продавец умышленно не сообщил о них);
3. наибольшие затраты, связанные с приобретением недвижимости, поскольку включают в себя не только расходы на нотариальное оформление сделки (а также возможное требование совершения расчётов через специальный счет у нотариуса (адвоката)), но также добавленное к стоимости объекта вознаграждение маклера (агента), нанятого продавцом;
4. недостаточная независимость оценочного заключения по недвижимости, которое, во-первых, не является обязательным и, следовательно, может отсутствовать, а, во-вторых, оплаченное продавцом, оно может несколько завышать стоимость оцениваемого объекта (несмотря на то, что деятельность оценщика является независимой, производимая им оценка является пусть и обоснованным, но лишь его частным мнением; вариации оценочной стоимости в пределах 15-20 процентов являются допустимыми и нормальными).

2. Приобретение недвижимости на судебных аукционах .

Данный способ приобретения недвижимости является весьма привлекательным и выгодным. Проведение аукционов при судах гарантирует не только “юридическую чистоту” сделки, поскольку на покупателя переходят лишь установленные и объявленные обременения по недвижимости, экономию на затратах по оформлению сделки (отсутствуют сборы за нотариальное оформление), но также возможность выгодной покупки (в т.ч. ниже оценочной стоимости), поскольку цена объекта определяется в ходе проводимого аукциона.

На судебных аукционах может выставляться как недвижимость, подлежащая реализации в рамках процедуры банкротства собственника, так и по иным предусмотренным законодательством основаниям (например, раздел имущества супругов при разводе или между наследниками (правопреемниками) при отсутствии достижения между ними взаимной договорённости).

Информация о выставляемых на предстоящих аукционах объектах недвижимости публикуется окружными судами. Информация об объектах носит, как правило, самый общий характер. Для более подробного ознакомления с информацией требуется личное посещение суда.

Определение покупателя осуществляется в ходе проводимого аукциона. Покупателем становится лицо, предложившее наибольшую цену до момента окончания установленного времени подачи ценовых предложений. Поданное участником аукциона предложение о цене покупки является обязывающим к покупке и не может быть им отозвано. Участие в аукционе допускается также через действующего по нотариально оформленной доверенности  представителя.

Важно: для участия в аукционе требуется предоставить финансовые гарантии в сумме не менее 10% (десяти процентов) оценочной стоимости объекта. Они могут быть предоставлены в одной из следующих форм: перечислением денежных средств на расчётный счёт суда, банковским поручительством или банковским чеком (признаются только банки, действующие на территории Германии). Естественно, о подобной гарантии надо позаботиться заранее (банковский чек должен быть выпущен не позднее трёх дней до аукциона). Помимо цели компенсации судебных издержек в случае неисполнения покупателем принятых на себя обязательств, они являются подтверждением “серьёзности” намерений участников аукциона, исключая возможность необоснованного роста аукционной цены за счёт подачи неподтверждённых предложений о покупке.

Достоинства:

1. низкая цена: покупатель имеет возможность приобрести объект по очень привлекательной цене (кредиторы имеют однократное право вето, если в ходе аукциона цена не достигла 50% или 70% от оценочной стоимости объекта; при его использовании назначается повторный аукцион, на котором отсутствуют какие-либо ценовые границы);
2. “юридическая чистота” сделки: все возможные обременения по приобретаемой недвижимости и сохраняющиеся права третьих лиц устанавливаются и озвучиваются судом. Новый собственник защищён от иных притязаний третьих лиц, не установленных судом на дату проведения аукциона;
3. наименьшие затраты по приобретению: покупатель не оплачивает ни услуг по нотариальному оформлению сделки, ни дополнительных аукционных сборов, ни добавленного к стоимости объекта вознаграждения маклера (агента), нанятого продавцом недвижимости;
4. независимость оценочного заключения, составленного привлечённым судом оценщиком, оплата стоимости услуг которого строго регламентирована установленными тарифами.

Недостатки:

1. небольшой выбор объектов недвижимости; интересные предложения встречаются не столь часто и их надо отслеживать заранее;
2. незаинтересованность собственника в продаже объекта и, как следствие, нежелание сотрудничать с потенциальными покупателями (лицо, в отношении которого проводится конкурсное производство, проживающее в объекте недвижимости, подлежит выселению, а лицо, участвующее в процессе разделения имущества, может быть само заинтересовано стать его покупателем на аукционе). Сотрудничество (контакт) может осуществляться с конкурсным управляющим или главным кредитором (при их наличии);
3. отсутствие возможности личного осмотра объекта, занимаемого собственником, т.к. последний не заинтересован в сотрудничестве; в иных случаях осмотр может быть возможен по согласованию с конкурсным управляющим и занимающими помещения арендаторами.

Важно: оплата приобретённой на аукционе недвижимости может быть произведена до установленного судом срока (как правило, от 4-х до 8-ми недель) с оплатой процентов в 4% годовых (оплата процентов подлежит за весь срок сразу, без учёта конкретной даты поступления платежа) или досрочно (без начисления процентов, в течение 2-3 банковских дней со дня аукциона), для чего необходимо подать соответствующее заявление.

Как видно из описания обоих вышеупомянутых способов, они зеркально отражают друг-друга в части присущих им достоинств и недостатков (недостатки одного способа полностью перекрываются достоинствами другого). Зная присущую каждому способу специфику, можно успешно применять каждый из них.

3. Покупка на банковских и иных частных аукционах .

Данный способ также встречается и используется для продажи недвижимости кредиторами, получившими права на неё по основаниям, предусмотренным заключённым с прежним собственником договором (в т.ч. досрочное расторжение кредитного договора по причине неисполнения должником собственных обязательств). Поскольку в большинстве случаев кредиторами являются банки, заинтересованные в скорейшем возврате оставшейся суммы кредита, они и организуют аукционы, на которых определяется покупатель, предлагающий наибольшую цену (в качестве организаторов аукционов могут выступать также специализированные фирмы).

В отличие от судебных аукционов, правила и процедура проведения которых регламентированы законодательством, частные аукционы имеют индивидуальную специфику и могут значительно отличаться друг от друга.

Данный способ покупки, являясь своеобразным гибридом двух предыдущих (покупки по предложениям продавцов и на судебных аукционах), представляет собой комбинацию частной продажи и аукциона. В следствие этого, ему присущи все недостатки обоих способов при единственном достоинстве - возможности покупки недвижимости по более низкой цене (при этом нельзя не отметить, что частный характер проведения аукциона, во-первых, предоставляет возможность ценовых манипуляций со стороны организаторов /в т.ч. путём участия в аукционе “подставных” участников, поднимающих цену необеспеченными ценовыми предложениями/, а во-вторых, не снижает затраты на приобретение, поскольку сделка нуждается в нотариальном оформлении, а вместо вознаграждения нанятого продавцом маклера (агента) покупатель оплачивает аукционные сборы).

Следует отметить, что во всех вышеперечисленных способах приобретения интересы покупателя (инвестора) могут представляться им самостоятельно или же уполномоченным им сертифицированным специалистом по недвижимости (маклером).

Является очевидным, что в первом случае покупатель принимает на себя решение всех организационных и правовых вопросов, связанных с приобретением (таких, в частности, как ведение переговоров с продавцом или его представителем, проверка документации по объекту, прав собственности и полномочий сторон, наличие обременений по недвижимости и прав пользования третьих лиц и проч.).

Мы, со своей стороны, рекомендуем будущим покупателям осуществлять покупку недвижимости с привлечением соответствующего специалиста, поскольку самостоятельно, не имея достаточного опыта, сложно не только оценить степень возможных финансовых рисков в случае ошибки или недосмотра, но также принять меры по защите от возможных мошеннических действий (например, продажа недвижимости неуполномоченным лицом, одновременная продажа одного объекта нескольким покупателям и других).

Важно: в соответствии с немецким законодательством, продажа объекта недвижимости или смена собственника на иных основаниях не влечёт за собой расторжение или изменение действующих договоров аренды. В ряде случаев у нового собственника остаётся право досрочного расторжения арендного договора, заключённого на неопределённый срок (например, для собственного проживания), но следует учитывать, что его расторжение со стороны арендодателя в связи с требованием увеличения арендной платы не допускается. На основании этого возрастает важность необходимости проведения экспертизы заключенных арендных договоров ещё до момента совершения покупки!

Наша компания предлагает своим клиентам не только исчерпывающую информационную и консультационную поддержку, но и, являясь квалифицированным специалистом, - полное сопровождение сделок по приобретению, отчуждению недвижимого имущества, а также управлению им.

• < Назад
• Вперёд >