Недавно в одной из управляемых нашей фирмой V&M Investment GmbH квартир в г. Эссенумер арендатор. Проживал он в квартире один, и в договоре аренды указан был как единственный арендатор.
Ситуация нестандартная, неприятная, проблемная и ресурсозатратная. Когда такое случилось впервые, мы сначала не знали, как действовать. Отчетливо помню свое состояние растерянности. Кто перенимает договор аренды? Есть ли наследники? Можем ли мы расторгнуть договор? Каким образом законно быстро получить квартиру обратно, чтобы избежать долгого простоя?
Пришлось изучить эту тему, и теперь сотрудники нашей управляющей компании в Германии уже имеют хороший опыт и знают, что делать. На фото – вид той первой квартиры после передачи ее нам назначенным судом распорядителем наследства. Наследники все отказались, наследной массы для компенсации расходов по очистке квартиры не хватило.
Арендным правом Германии предусмотрено, что арендные отношения со смертью арендатора не прекращаются. Как они развиваются дальше, зависит от личной жизненной ситуации умершего арендатора.
C конца 2020 года в законодательстве Германии о маклерской комиссии произошли серьезные изменения.
До недавнего момента принцип «кто заказывает маклера, тот и платит» действовал только в арендном праве. Теперь с 23.12.2020 действует новый закон о распределении маклерских расходов при посреднической деятельности.
Основные пункты и следствия закона, которые вам нужно знать если вы намерены купить или продать недвижимость в Германии через маклера:
Если маклер действует по одностороннему маклерскому договору, то требовать комиссию может только от этой стороны. Если маклер заключает потом договор и с другой стороной, она тоже обязана платить комиссию, а маклер действует уже для обеих сторон.
Заказчик по одностороннему маклерскому договору должен платить маклеру минимум 50% маклерской комиссии, но по договоренности может и больше. Он имеет право переложить остаток маклерской комиссии на вторую сторону, но максимально в соотношении 50:50. Если заказчик – покупатель, то шансов, что продавец согласится перенять остаток, мало.
Если маклер действует в интересах обеих сторон (у него маклерский договор и с покупателем, и с продавцом), комиссия распределяется на них в равных долях.
Закон действует не по всем сделкам купли-продажи, а только при продаже квартир и домов на одну семью частным лицам (потребителям).
Маклерский договор должен быть заключен в письменной форме (в т.ч. по смс по мейлу и т.д), но не в устной.
При односторонних маклерских договорах покупатель имеет право затребовать, подтверждение об оплате комиссией продавцом, прежде чем заплатить комиссию самому.
Комиссия по маклерским договорам с предпринимателями не подпадает под действие принципа «заказчика» и может обговариваться в любом размере.
В ситуации роста цен на недвижимость все более привлекательным для инвесторов становится покупка доходного дома в небольших городах Германии. Более низкие цены дают бОльшую доходность. Приобретая дом, в котором часть квартир не сдана в аренду, вы можете увеличить его потенциал за счет посуточной сдачи.
Но не забывайте старое правило об инвестициях в недвижимость: более высокая доходность сопровождается бОльшим риском. С точки зрения сдачи в аренду недвижимость в небольших городах менее ликвидна - больше пустующих площадей - или может быть сдана за меньшую арендную плату.
Одним из способов увеличения дохода от такой недвижимости является использование части квартир для посуточной сдачи. Потенциальные клиенты - туристы, отдыхающие и временные/сезонные рабочие.
Наша фирма может помочь вам подыскать и купить доходный дом в Германии, переоборудовать и меблировать часть квартир для посуточной сдачи и взять на себя управление, включая уборку, организацию ремонтных работ и сдачу в аренду.
Какие критерии доходной квартиры говорят о ликвидности ее с точки зрения сдачи в аренду в Германии? В этой статье очень полезный чек-лист из 10 пунктов для тех, кто собирается купить доходную квартиру в Германии.
1. Местоположение дома в городе.
Большинство арендаторов предпочитают жить там, где наиболее высокое качество жизни:
хорошая инфраструктура
тихое место
вокруг ухоженные дома
много зелени, поблизости зоны отдыха
проживает преимущественно средний класс
нет социального жилья, подходящего малоимущему населению.
В неблагоприятных районах арендная плата значительно ниже, а увеличить спрос на объект сложно даже предложением лучшего оборудования квартиры.
2. Местоположение квартиры в доме.
Наибольшим спросом пользуются второй и третий этажи. Первый этаж котируется тогдп, если к квартире относится сад или терраса. Квартира на первом этаже с балконом может заинтересовать пожилых людей.
Представляем вам новый объект из нашей базы. Подробная информация об объекте в экспозе.
Продаем по эксклюзивному заказу собственника доходный дом с большим коммерческим помещением в городе Шенинген, Нижняя Саксония, Германия (Schöningen, Niedersachsen).
БОНУС: Наша фирма занимается в том числе и управлением этим доходным домом. Передавая нам в управление купленную при нашем посредничестве недвижимость, вы получаете 6 месяцев (полгода) управления бесплатно.
Адрес: 38364 Schöningen (точный адрес по запросу)
Год постройки: прибл. 1900
Два здания на одном участке: Главное здание в 4 этажа и внутреннее 2-х этажное строение
Жилая площадь: 560 кв.м.
Коммерческое помещение: 500 кв.м.
Цена предложения: 189.000 EUR
Комиссия с покупателя: 5,95%, вкл. НДС от продажной цены по договору купли-продажи
Накладные расходы на покупку (кроме маклерской комиссии): приблизительно 7,5%.
При расторжении договора арендаторами, проживающими в 2-х этажном доме, он может быть меблирован и сдаваться посуточно. В этом случае доход от объекта значительно увеличится.
Если есть интерес купить доходный дом в Германии, свяжитесь с нами. Мы с радостью предоставим вам прочую информацию об объекте, фотографии и планы.
Как-то показывали сдаваемую в аренду 3-комнатную квартиру семейной паре с итальянской фамилией и легким акцентом. Как принято, квартира в аренду в Германии имеет стандартный ремонт: обои под покраску, белые стены, ламинат, двери, сантехника. После тщательного осмотра дама задает вопрос: "В целом понравилось. А нельзя ли поменять дверные ручки - на ручки золотого цвета" (на дверях были ручки с серебряным окрасом).
Такой вопрос многое говорит об арендаторе и его намерениях. Интуиция подсказывает арендодателю, что этому арендатору лучше отказать.
Часто к нам обращаются русскоговорящие клиенты, которые месяцами не могут снять квартиру в аренду в Германии. Не понимают, почему им отказывают.
Мы управляем и сдаем в аренду разнообразную недвижимость. В своей практике сталкиваемся с разными категориями арендаторов. И решили собрать для вас в одном месте основные возможные причины отказов со стороны арендодателей.
Какие существуют виды управления жилой недвижимостью в Германии, их отличия, обязанности управляющих и пути их взаимодействия с собственниками? Какой управляющий на вашей стороне?
Вид собственности на жилую недвижимость определяет способ управления. В Германии три вида управления жилой недвижимостью:
Владельцам отдельной квартиры в многоквартирном доме интересна информация о первых двух видах управления недвижимостью, собственнику целого жилого дома - о третьем виде.
Управление многоквартирным домом с разными собственниками, объединенными в сообщество (WEG), осуществляется с двух сторон: WEG и SEV.
Домоуправление заботится об общей собственности всех владельцев квартир дома. К ней относится участок, подъезд, чердак, помещения общего пользования.
Этот вид управления предписан и регулируется законом Wohnungseigentumsgesetz. Его функции может выполнять орган самоуправления сообщества собственников или посторонняя организация.
