Выбор объектов инвестирования
- Подробности
-
Категория: Информация об инвестировании
-
Обновлено 22.01.2014 22:38
-
Опубликовано 06.07.2012 10:27
Как уже отмечалось ранее, выбор объектов инвестирования носит в значительной степени индивидуальный характер, ориентированный на предпочтения клиентов. Однако мы стараемся исходить из предпосылки, что вложения в недвижимость должны быть, прежде всего, хорошими инвестициями. Поэтому ниже мы хотели бы осветить несколько вопросов, касающихся выбора объектов для приобретения.
Для инвесторов, обладающих крупным инвестиционным капиталом, выбор объектов индивидуален и производится, исходя из нужд, целей и запросов конкретного клиента. В этом случае рекомендуется обратиться к нашим специалистам для индивидуальной консультации.
Для другой категории инвесторов, не имеющих в своём распоряжении крупных инвестиционных ресурсов, будут весьма полезны некоторые общие рекомендации, изложенные ниже.
Первым шагом для оценки собственной готовности и возможности инвестирования в любую иностранную недвижимость рекомендуется ответить для себя на четыре основных принципиальных вопроса:
Первым вопросом при планировании инвестиций в недвижимость является определение цели. Вопрос: “С какой целью приобретается недвижимость?” является ключевым, поскольку, во-первых, это задаёт направление поиска объекта, во-вторых, определяет стоимостные и затратные категории объекта, и, наконец, именно достижение этой цели является мерой оценки эффективности инвестиций.
Вторым вопросом является определение объёма инвестиций, которые инвестор планирует вложить в приобретение объекта недвижимости, а также установление временных рамок: сроки и периодичность инвестиций (единовременная или периодическая).
Третий вопрос - определение ожидаемой доходности и уровня издержек, которые готов принять на себя инвестор в связи с владением объектом недвижимости. Здесь надо учитывать тот фактор, что ожидаемая доходность является лишь плановой величиной и её фактическое значение может отличаться в ту или иную сторону в связи с неопределённым характером будущих явлений (наличие рисковой составляющей). Многими уделяется недостаточное внимание анализу уровня издержек, что является ошибочным. Целесообразно исходить из того, что владение любой недвижимостью сопряжено с издержками, состав и уровень которых представляется целесообразным оценить ещё до вступления в право владения ею.
Изложенная в последующих разделах нашего сайта информация позволяет получить представление о структуре возможных издержек и порядке расчёта ожидаемой доходности.
И, наконец, отвечая на четвёртый вопрос, потенциальный инвестор должен определить, кто, каким образом и как будет представлять его интересы как собственника недвижимости в иностранном государстве. Либо он это будет делать самостоятельно, либо через своего представителя (доверенное лицо). Этот аспект является весьма важным, поскольку приобретение недвижимости влечёт за собой возникновение целого ряда правоотношений (с финансовыми и налоговыми органами, с коммунальными службами и управляющими компаниями, с администрацией и органами местного самоуправления, со страховыми компаниями и банками, с арендаторами и соседями).
При этом следует иметь в виду необходимость наличия почтового адреса в стране нахождения недвижимости, а также ведение документооборота, переписки и осуществление контактов на иностранном языке.
Руководствуясь принципами предоставления комплексных услуг, наша компания рада предложить своим клиентам соответствующие услуги по представлению их интересов как инвесторов и собственников недвижимого имущества.
Данный перечень вопросов является минимальным, но далеко не исчерпывающим. Однако лишь после того, как Вы ответили для себя на данные вопросы, можно переходить к более детальному рассмотрению проектов инвестирования в иностранную недвижимость.
Последующие вопросы носят скорее технический характер и рассматривать их имеет смысл только после того, как потенциальный инвестор обдумал возможные ответы на четыре вышеизложенных вопроса и произвёл финансовый анализ ситуации.
Пример: инвестор планирует приобрести небольшую однокомнатную квартиру в г. Берлине, поскольку его предпринимательская деятельность связана с частыми командировками в Германию.
- цель: личное проживание (до 4-х раз в год продолжительностью до 1 недели каждый раз);
- объём инвестиций: единовременно до 55000 Euro (без учёта дополнительных затрат на приобретение);
- ожидаемая доходность может представлять собой экономию от затрат на гостиницу;
- представлять интересы инвестора будет немецкий деловой партнёр (дополнительных издержек нет).
Анализ: рассматривается однокомнатная квартира площадью 36 кв.м. в недорогом районе по цене 54000 Euro, плюс расходы на приобретение в размере 5740 Euro (включая Umsatzsteuer - 19%), а также налог на приобретение недвижимости (5%) в сумме 2700 Euro. Итого единовременных затрат: 62440 Euro.
Текущие издержки: 2,00 Euro за кв.м. в месяц, что составляет 864 Euro в год.
Экономия затрат на гостиницу: 28 дней * 120 Euro = 3360 Euro - 864 Euro = 2496 Euro, что составляет 4% в год на вложенные средства (62440 Euro). Эта сумма ниже, чем доходность собственного бизнеса инвестора, поэтому приобретение рассматриваемого объекта только для указанной выше цели представляется по финансовым соображениям нецелесообразным, даже без учёта влияния возможности принятия расходов на гостиницу в качестве командировочных расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль для фирмы инвестора.
Следующим важным аспектом является выбор объекта инвестирования. Что касается региональной специфики, то этой теме посвящён следующий материал. Здесь же мы хотим обратить Ваше внимание на вопрос, касающийся осуществления выбора между приобретением квартиры или многоквартирного дома.
Этот вопрос является тем более актуальным, что региональные ценовые различия позволяют в одном регионе приобрести небольшой многоквартирный дом практически по цене квартиры в другом регионе, получив в итоге большую доходность на вложенный капитал и большую ликвидность объекта.
Многоквартирный дом представляет собой качественно иной объект инвестирования, обладающий рядом преимуществ, основные из которых представлены в нижеследующей таблице (данное утверждение является справедливым также относительно любой покупки здания или строения целиком по сравнению с его отдельной частью).
Объекты инвестирования: сравнительный анализ
|
|
Многоквартирный дом
|
Квартира
|
|
1. Размер инвестиций
|
(–) Для приобретения требуется бóльшая сумма вложенных средств
|
(+) Для приобретения требуется меньшая сумма вложенных средств
|
|
2. Предложение на рынке
|
(–) Объектов на рынке немного, выбор ограничен, привлекательные объекты достаточно быстро находят покупателей; необходимо достаточно быстро реагировать на появляющийся на рынке объект; покупатели – предприниматели и профессиональные инвесторы
|
(+) Объектов на рынке достаточно много, выбор большой; предложение превышает спрос; основные покупатели – частные лица
|
|
3. Оценка состояния
|
(–) Оценка состояния более сложна и трудоёмка; рекомендовано привлечение соответствующих специалистов как в случае отсутствия оценочного заключения, так и при наличии установленных в оценочном заключении недостатков строения
|
(+) Оценка состояния достаточно проста и не трудоёмка; привлечение соответствующих специалистов необходимо только при наличии достаточных оснований в случае отсутствия оценочного заключения
|
|
4. Доходность общая
|
(+) Существенно выше
|
(–) Существенно ниже
|
|
в том числе за счёт:
|
|
|
|
a ) Возможность получения недорогого ипотечного кредита при покупке объекта
|
(+) Приобретение объекта может рассматриваться как коммерческие инвестиции, т.е. направленные на систематическое извлечение дохода; возможно получение недорогого ипотечного кредита под данный объект; желательно наличие собственного капитала в размере не менее 50% от цены объекта
|
(–) Приобретение объекта рассматривается как частные (личные) инвестиции; немецкие банки, как правило, не выдают ипотечные кредиты иностранцам на покупку квартиры
|
|
b ) Стоимость 1-го кв.м.
|
(+) Стоимость приобретения объекта в расчёте на 1 кв.м. ниже
|
(–) Стоимость приобретения объекта в расчёте на 1 кв.м. выше
|
|
c ) Риски, связанные с неполучением арендной платы
|
(+) Риски, связанные с неполучением арендной платы за определённый период, обратно пропорциональны количеству отдельных субобъектов для сдачи (квартир в доме) и существенно ниже 100%
|
(–) В случае, если объект не сдан, осуществляется ремонт или арендная плата не оплачивается арендатором, что требует принятия мер судебного характера, потери инвестора составляют 100% за данный период; коммунальные платежи за этот период в полной мере являются затратами инвестора
|
|
d ) Возможность выбора управленческой компании
|
(+) Собственник дома может по своему усмотрению выбрать управленческую компанию, предложившую наиболее выгодные условия, а также менять её; он также вправе осуществлять управление домом самостоятельно или организовать для этих целей собственную фирму (см. п.7)
|
(–) Выбор управленческой компании дома производится общим собранием собственников квартир. Зачастую, инвестор вынужден просто принять сложившуюся ситуацию и не может оказать на неё непосредственного влияния, т.к. для смены управляющей компании необходимы существенные основания и поддержка остальных собственников
|
|
e ) Расходы на представление интересов (включая взаимоотношения с арендаторами)
|
(+) В случае если управляющая компания (выбранная инвестором самостоятельно – см. п.4d) осуществляет также представление его интересов, инвестор не несёт дополнительных затрат в связи с данным объектом
|
(–) В случае если управляющая компания (её инвестор не выбирает – см. п.4d ) и фирма, осуществляющая представление интересов инвестора, различны, инвестор несёт дополнительные затраты
|
|
f ) Страховые договоры
|
(+) Инвестор может не только самостоятельно выбрать страховщика, предложившего наиболее выгодный тариф, но также получить скидку к страховой премии за комплексную страховую защиту
|
(–) Затраты инвестора по страховым договорам выше, поскольку обязательные договоры заключаются управляющей компанией со страховщиком по собственному выбору, тогда как остальные дополнительные страховые договоры инвестор должен заключать самостоятельно
|
|
g ) Расходы на текущий ремонт и модернизацию
|
(+) Инвестор может сам определять и согласовывать объём проводимых работ
|
(–) Инвестор не может прямо влиять на затраты, связанные с ремонтом или модернизацией дома
|
|
h ) Резервы на ремонт
|
(+) Инвестор вправе не создавать резервов, неся фактические текущие расходы на ремонт
|
(–) Резервы на ремонт аккумулируются управляющей компанией на собственном счёте
|
|
5. Ликвидность
|
(+) Ликвидность объекта выше (см. п.2); также есть возможность продажи отдельных квартир
|
(–) Ликвидность объекта ниже (см. п.2); может быть предусмотрено согласование продажи с другими собственниками или управляющей компанией
|
|
6. Организация собственной фирмы
|
(+) В целях получения вида на жительство в соответствии с § 21 AufenthG(см. www.europa-invest.net/info/real-estate) инвестор может организовать собственную управляющую компанию, обслуживающую инвестиционный объект
|
(–) Аналогичной возможности для квартиры не имеется, т.к. предмет предпринимательской деятельности отсутствует (см. п.4d)
|
|
7. Возможность последующего финансирования
|
(+) По окончании выплаты ипотечного кредита на покупку объекта имеется возможность получить дальнейший (повторный) кредит под его же обеспечение (см. также п.4а), который можно использовать для развития бизнеса; очень часто кредит можно получить в том же банке, т.к. инвестор за период первого кредита приобретает хорошую кредитную репутацию
|
(–) Квартира может выступать в качестве банковской гарантии, но, как правило, не может являться объектом кредитования для иностранцев; для получения кредита необходимо наличие другого обоснованного объекта кредитования (см. также п.4а), а также достаточной для обслуживания кредита величины собственных доходов
|
Важно: в Германии законодательством закреплена частная собственность на землю, поэтому, как правило, становясь владельцем недвижимости, вы становитесь собственником земельного участка, относящегося к этой недвижимости. Даже если Вы покупаете квартиру, то, как правило, Вам принадлежит часть находящегося в совместной собственности земельного участка пропорционально доле Вашей квартиры в доме (например, Вы стали владельцем квартиры в 80 кв.м. в доме, площадью 960 кв.м. с участком в 480 кв.м., следовательно, Вам также принадлежит доля в 1/12 земельного участка размером 40 кв.м.).
Поэтому, что бы не случилось с домом или квартирой, Вам принадлежит право на долю находящегося в совместной собственности земельного участка в городской черте!
Однако, это не всегда так и многие инвесторы, не знакомые со спецификой Германии, не владеют необходимой информацией! В случае если собственник земельного участка не желает лишаться права собственности на него (что не является редкостью со стороны крупных землевладельцев, в центрах городов или иных районах с высокой ценой земли), он имеет право застроить участок и продать недвижимость без передачи права собственности на землю! Становясь собственником такой недвижимости, Вы не имеете права собственности на землю, а только право пользования (за которое может быть предусмотрена дополнительная плата).
Важно: в редких случаях продажа квартиры в многоквартирном доме на основании принятого соглашения требует согласования с другими собственниками или управляющей компанией (§ 12 WEG), на что необходимо обращать внимание ещё при покупке, чтобы в дальнейшем это не стало причиной недоразумений.
Принятие инвестиционного решения в любом случае остаётся за Вами, уважаемые инвесторы. Мы же, со своей стороны, будем рады оказать Вам любую информационную поддержку.
В планы нашей компании входит создание инвестиционного фонда по вложениям в недвижимость, который позволил бы нашим клиентам получить все преимущества профессиональных инвесторов при небольшом вложении капитала, в особенности такие как:
- участие в крупных проектах, позволяющее осуществлять экономию на масштабах (economy of scale);
- снижение рисков за счёт диверсификации вложений;
- профессиональное управление объектами недвижимости, позволяющее инвестору полностью снять с себя заботы, связанные с её эксплуатацией, оставаясь при этом собственником de facto;
- повышение ликвидности инвестированного капитала и многое другое.
О новостях, касающихся данного проекта, Вы будете информированы дополнительно.
Другие материалы по данной теме:
