Недавно в одной из управляемых нашей фирмой V&M Investment GmbH квартир в г. Эссенумер арендатор. Проживал он в квартире один, и в договоре аренды указан был как единственный арендатор.
Ситуация нестандартная, неприятная, проблемная и ресурсозатратная. Когда такое случилось впервые, мы сначала не знали, как действовать. Отчетливо помню свое состояние растерянности. Кто перенимает договор аренды? Есть ли наследники? Можем ли мы расторгнуть договор? Каким образом законно быстро получить квартиру обратно, чтобы избежать долгого простоя?
Пришлось изучить эту тему, и теперь сотрудники нашей управляющей компании в Германии уже имеют хороший опыт и знают, что делать. На фото – вид той первой квартиры после передачи ее нам назначенным судом распорядителем наследства. Наследники все отказались, наследной массы для компенсации расходов по очистке квартиры не хватило.
Арендным правом Германии предусмотрено, что арендные отношения со смертью арендатора не прекращаются. Как они развиваются дальше, зависит от личной жизненной ситуации умершего арендатора.
Завершение проекта сдачи в аренду квартиры в Лейпциге
Хотим поделиться с вами очередным событием из жизни нашей компании - успешным завершением проекта сдачи в аренду 2-комнатной квартиры в Лейпциге.
Сколько людей, столько мнений. Одним нравится одно - другим другое. Так и с квартирами. Кто-то хочет отдельную кухню, кто-то совмещенную с гостиной. Кому-то нравится подземный гараж, другому лень в него въезжать, и он предпочитает парковочное место на улице. На всех не угодишь. Квартира должна найти своего жильца (или наоборот). Так и в нашей работе: какие-то квартиры сдаются быстро и дорого, какие-то требуют корректировки цены и терпения.
Главным остается правило выбора арендатора: проверка платежеспособности и "приличности" жильца необходима. Это залог вашего спокойствия и избежания лишних убытков в будущем.
Арендная плата на квартиры в Лейпциге - пример из практики
Вы часто спрашиваете, какие сейчас цены на квартиры в Лейпциге, какие арендные платы. Для интересующихся сообщаю фактические данные буквально из первых рук:
Эту 2-комнатную квартиру площадью ок. 51,2 кв.м. в современном жилом комплексе 90-х гг. постройки, с прилагающейся к ней парковкой на улице около дома, мы сдали в аренду за 300 евро в месяц нетто (кроме того коммунальная плата).
О том, что такое залог арендатора в Германии и прочих его особенностях, Вы можете ознакомиться в других наших статьях.
Общее правило:
Арендодатель в Германии может требовать внесения арендатором залога, если это предусмотрено договором аренды
Законом не предусмотрена как таковая обязанность арендатора в Германии вносить арендодателю залог в случае арендных отношений. Такое требование арендодателя возникает только в силу наличия соотвтетствующего соглашения в договоре аренды.
Как правило это соглашение прописывается в договоре аренды в Германии уже к началу арендных отношений, в редких случаях - позже, в виде дополнительного соглашения. Однако обязать арендатора, без его согласия, к последующему внесению залога, если он изначально не предусмотрен договором аренды, нельзя.
Исключения:
В следующих случаях арендодатель в Германии может требовать внесения арендатором залога, даже если он не предусмотрен договором аренды
смерть одного из арендаторов: если залог не был предумотрен договором аренды, а проживавший вместе с умершим и оставшийся в живых другой арендатор хочет продлить действие договора аренды, то арендодатель может требовать внесения залога, при этом согласие арендатора не требуется;
осуществление строительных изменений арендатором: на это нужно согласие арендодателя, которое он может дать при условии внесения дополнительного залога арендатором, достаточного для покрытия будущих расходов на приведение объекта в изначальное состояние.
Определенные ограничения, связанные с социальными квартирами в Германии, а также другие специальные случаи, в данной статье не рассматриваются.
Нашей компанией разработан и используется в рамках управления и сдачи в аренду недвижимости свой вариант договора аренды жилой недвижимости, который соответствует действующему арендному законодательству Германии и приводится в соответствие по мере внесения в него изменений.
При заключении договора аренды в Германии арендодатель, как правило, требует внесения арендатором залога. С темой залога мы постоянно сталкиваемся в своей деятельности: в процессе сдачи недвижимости в аренду, управления или купли/продажи. У наших клиентов возникает в связи с этим множество вопросов, которые мы решили собрать воедино в этой статье.
Что такое залог арендатора (Mietkaution) и для чего он нужен арендодателю (Vermieter)?
Залог арендатора - это обеспечение, которое вносится арендатором для покрытия будущих претензий арендодателя, возникающих в процессе арендных отношений. Примерами таких претензий арендодателя могут служить:
неоплаченная текущая арендная плата;
доплата фактической коммунальной платы по годовому перерасчету;
возмещение убытков в связи с повреждением объекта аренды;
не осуществленный арендатором при окончании арендных отношений косметический ремонт объекта.
В Германии существуют отличия в правовом регулировании арендных отношений по жилой и коммерческой недвижимости. Основой законодательного регулирования вопросов залога арендатора по объектам жилой недвижимости является § 551 Гражданского кодекса Германии.
В продолжении этой статьи будут рассмотрены следующие вопросы:
Вы приобрели доходный дом или квартиру с целью сохранности и приумножения собственного капитала. Однако для этих целей недостаточно просто купить хороший объект - им надо правильно управлять, эффективно эксплуатировать и обслуживать. Поэтому на данном этапе перед собственником стоят следующие задачи:
коммуникация с арендаторами, коммунальными службами, ремонтными организациями и государственными службами;
ведение учета денежных поступлений и расходов, осуществление документооборота;
решение проблем с не платящими аренду жильцами и быстрый поиск новых с целью избежания пустующих площадей;
техническое обслуживание дома и уборка общественных помещений и территории;
коммунальное обслуживание дома и выставление счетов жильцам.
При этом возникает ряд вопросов, ответы на которые требуют специальных знаний:
Каков оптимальный размер арендной платы при сдаче квартиры, чтобы обеспечить оптимальный уровень доходности и избежать простоя квартиры?
Как оптимизировать коммунальные платежи, чтобы сделать квартиру привлекательной для арендаторов?
Когда и какие ремонтные работы проводить, чтобы поддерживать дом в нормальном техническом состоянии и сохранить его экономическую стоимость?
Как обеспечить рост доходности объекта?
Если Вы не готовы решать стоящие перед собственником доходной недвижимости задачи и не обладаете необходимыми знаниями, передайте решение этих проблем профессионалам. Какие услуги обычно включаются в понятие управления недвижимостью и сколько они стоят, расскажет наша статья об Управлении недвижимостью в Германии.
В Германии существуют отличия в правовом регулировании арендных отношений по жилой и коммерческой недвижимости. Основой законодательного регулирования вопросов залога арендатора по объектам жилой недвижимости является § 551 Гражданского кодекса Германии.
Вы приобрели доходный дом или квартиру с целью сохранности и приумножения собственного капитала. Однако для этих целей недостаточно просто купить хороший объект - им надо правильно управлять, эффективно эксплуатировать и обслуживать. Поэтому на данном этапе перед собственником стоят