Блог о недвижимости в Германии

Завершение проекта сдачи в аренду квартиры в Лейпциге

Хотим поделиться с вами очередным событием из жизни нашей компании - успешным завершением проекта сдачи в аренду 2-комнатной квартиры в Лейпциге. 

Сколько людей, столько мнений. Одним нравится одно - другим другое. Так и с квартирами. Кто-то хочет отдельную кухню, кто-то совмещенную с гостиной. Кому-то нравится подземный гараж, другому лень в него въезжать, и он предпочитает парковочное место на улице. На всех не угодишь. Квартира должна найти своего жильца (или наоборот). Так и в нашей работе: какие-то квартиры сдаются быстро и дорого, какие-то требуют корректировки цены и терпения.

Главным остается правило выбора арендатора: проверка платежеспособности и "приличности" жильца необходима. Это залог вашего спокойствия и избежания лишних убытков в будущем.

Арендная плата на квартиры в Лейпциге - пример из практики

Вы часто спрашиваете, какие сейчас цены на квартиры в Лейпциге, какие арендные платы. Для интересующихся сообщаю фактические данные буквально из первых рук:

Эту 2-комнатную квартиру площадью ок. 51,2 кв.м. в современном жилом комплексе 90-х гг. постройки, с прилагающейся к ней парковкой на улице около дома, мы сдали в аренду за 300 евро в месяц нетто (кроме того коммунальная плата).

О том, что такое залог арендатора в Германии и прочих его особенностях, Вы можете ознакомиться в других наших статьях.

Общее правило:

Арендодатель в Германии может требовать внесения арендатором залога, если это предусмотрено договором аренды

Законом не предусмотрена как таковая обязанность арендатора в Германии вносить арендодателю залог в случае арендных отношений. Такое требование арендодателя возникает только в силу наличия соотвтетствующего соглашения в договоре аренды.

Как правило это соглашение прописывается в договоре аренды в Германии уже к началу арендных отношений, в редких случаях - позже, в виде дополнительного соглашения. Однако обязать арендатора, без его согласия, к последующему внесению залога, если он изначально не предусмотрен договором аренды, нельзя.

Исключения:

В следующих случаях арендодатель в Германии может требовать внесения арендатором залога, даже если он не предусмотрен договором аренды

• смерть одного из арендаторов: если залог не был предумотрен договором аренды, а проживавший вместе с умершим и оставшийся в живых другой арендатор  хочет продлить действие договора аренды, то арендодатель может требовать внесения залога, при этом согласие арендатора не требуется;
• осуществление строительных изменений арендатором: на это нужно согласие арендодателя, которое он может дать при условии внесения дополнительного залога арендатором, достаточного для покрытия будущих расходов на приведение объекта в изначальное состояние.

Определенные ограничения, связанные с социальными квартирами в Германии, а также другие специальные случаи, в данной статье не рассматриваются.

Нашей компанией разработан и используется в рамках управления и сдачи в аренду недвижимости свой вариант договора аренды жилой недвижимости, который соответствует действующему арендному законодательству Германии и приводится в соответствие по мере внесения в него изменений.

При заключении договора аренды в Германии арендодатель, как правило, требует внесения арендатором залога. С темой залога мы постоянно сталкиваемся в своей деятельности: в процессе сдачи недвижимости в аренду, управления или купли/продажи. У наших клиентов возникает в связи с этим множество вопросов, которые мы решили собрать воедино в этой статье.

Что такое залог арендатора (Mietkaution) и для чего он нужен арендодателю (Vermieter)?

Залог арендатора  - это обеспечение, которое вносится арендатором для покрытия будущих претензий арендодателя, возникающих в процессе арендных отношений. Примерами таких претензий арендодателя могут служить:

• неоплаченная текущая арендная плата;
• доплата фактической коммунальной платы по годовому перерасчету;
• возмещение убытков в связи с повреждением объекта аренды;
• не осуществленный арендатором при окончании арендных отношений косметический ремонт объекта.

В Германии существуют отличия в правовом регулировании арендных отношений по жилой и коммерческой недвижимости. Основой законодательного регулирования вопросов залога арендатора по объектам жилой недвижимости является § 551 Гражданского кодекса Германии.

В продолжении этой статьи будут рассмотрены следующие вопросы:

• В каком случае арендодатель имеет право требовать внесения залога арендатором?
• Виды, размер и способы внесения залога
• Удержание залога арендодателем для погашения требований
• Залог при смене арендодателя или арендатора
• Возврат залога арендатору

В какой момент лучше всего продавать свою недвижимость?

При возникновении желания продать недвижимость в Германии часто встает вопрос, какой момент для этого яляется наилучшим.

Конечно, если желание продать свой дом или квартиру в Германии обусловлено личной ситуацией (переезд, развод, наследование), то момент продажи напрямую связан с этой ситуацией. Также невозможность дальнейшей выплаты кредита по причине проблем с работой или недостаточным доходом от сдачи недвижимости в аренду могут привести к необходимости ее продажи.

Низкие банковские проценты в Германии - лучшее время для продажи немецкой недвижимости

Основной совет: в усовиях плохой рыночной ситуации продавать недвижимость не рекомендуется. самое лучшее время для продажи - наличие высокого спроса на недвижимость и низких процентных ставок. В настоящий момент сложились как раз такие выгодные условия для продажи недвижимости: банковские проценты в Германии находятся на самом низком уровне за последние много лет, а спрос на жилую недвижимость, особенно в крупных и средних городах Германии вырос. На низком уровне банковские проценты продержатся, вероятно, недолго, и через несколько лет опять вырастут. Это приведет, в свою очередь, к очередному снижению цен на недвижимость. Поэтому если Вы планируете продавать свою жилую недвижимость в Германии в ближайшие годы, то имеет смысл поторопиться.

Сезонные особенности рынка недвижимости в Германии

Как правило, успех продажи недвижимости в Германии не зависит от сезона. Рынок активен в любое время года. Однозначный застой на рынке недвижимости проявляется в период рождетвенских праздников и может подолжаться с конца декабря до середины января. Также наблюдается значительный спад в период летних каникул. Он состаляет в Германии около 6 недель, однако отличается по федеральным землям. Причем в разные годы в одной и той же земле летние школьные каникулы могут начинаться в конце июня или в конце июля. Эту особенность школьных каникул в Германии желательно учитывать при планировании продажи немецкой недижимости.

При общении с нашими клиентами неоднократно поднимается тема защиты конфиденциальной информации, которая непосредственно связана с обеспечением информационной и сетевой безопасности в целом.

В связи с этим, мы дополнили статью с часто задаваемыми вопросами (ЧАВО | FAQ) соответствующим материалом об обеспечении конфиденциальности, с которым мы рекомендуем ознакомиться.

Мы постоянно обращаем внимание наших клиентов на то, что использование каналов удалённой коммуникации (телефонных линии и мобильных сетей), а также интернета не является безопасным. Оно не только не исключает возможности вмешательства со стороны посторонних лиц, но и, в случае явной небрежности, может давать очевидный повод для подобного вмешательства!

Не забывайте, что ведя телефонные переговоры (а тем более, общаясь по Skype), старайтесь не передавать такие сведения, которые, по Вашему представлению, не должны быть услышаны посторонними! Это является очень важным и многими недооценивается. Ведя разговор, всегда исходите из того, что Вас слышат посторонние - эта простая предосторожность может уберечь Вас и Ваших партнёров от возможных последующих неприятностей.

В статье мы приводим также и другие базовые рекомендации и советы, даже простое следование которым не только будет способствовать укреплению Вашей информационной безопасности, но и поможет нам поддерживать при общении с Вами высокий уровень конфиденциальности. Несмотря на то, что мы стараемся максимально обеспечить конфиденциальность, это может стать полностью неэффективным без Вашего активного содействия и участия! Благодарим за поддержку и понимание.

На продолжающемся в Германии буме покупок недвижимости рассчитывают заработать и федеральные земли. Это выражается в очередном повышении ставок налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). В четырех землях Германии (Berlin, Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) приобретать недвижимость с 2014 года станет дороже.

В результате повышения ставок налога от 0,5% до 1,5% с 01.01.2014 они составляют соответственно: в Берлине - 6,0%, в Бремене - 5,0%, в Нижней Саксонии - 5,0%, в Шлезвиг-Гольштейн - 6,5%.

Подробно с информацией об актуальных ставках налога на приобретение недвижимости во всех федеральных землях Германии, а также о принципах его исчисления и уплаты можно ознакомиться в нашей статье о налоге на приобретение недвижимости в Германии.

Вы приобрели доходный дом или квартиру с целью сохранности и приумножения собственного капитала. Однако для этих целей недостаточно просто купить хороший объект - им надо правильно управлять, эффективно эксплуатировать и обслуживать. Поэтому на данном этапе перед собственником стоят следующие задачи:

• коммуникация с арендаторами, коммунальными службами, ремонтными организациями и государственными службами;
• ведение учета денежных поступлений и расходов, осуществление документооборота;
• решение проблем с не платящими аренду жильцами и быстрый поиск новых с целью избежания пустующих площадей;
• техническое обслуживание дома и уборка общественных помещений и территории;
• коммунальное обслуживание дома и выставление счетов жильцам.

 При этом возникает ряд вопросов, ответы на которые требуют специальных знаний:

• Каков оптимальный размер арендной платы при сдаче квартиры, чтобы обеспечить оптимальный уровень доходности и избежать простоя квартиры?
• Как оптимизировать коммунальные платежи, чтобы сделать квартиру привлекательной для арендаторов?
• Когда и какие ремонтные работы проводить, чтобы поддерживать дом в нормальном техническом состоянии и сохранить его экономическую стоимость?
• Как обеспечить рост доходности объекта?

Если Вы не готовы решать стоящие перед собственником доходной недвижимости задачи и не обладаете необходимыми знаниями, передайте решение этих проблем профессионалам. Какие услуги обычно включаются в понятие управления недвижимостью и сколько они стоят, расскажет наша статья об Управлении недвижимостью в Германии.