Какие существуют виды управления жилой недвижимостью в Германии, их отличия, обязанности управляющих и пути их взаимодействия с собственниками? Какой управляющий на вашей стороне?
Вид собственности на жилую недвижимость определяет способ управления. В Германии три вида управления жилой недвижимостью:
- WEG-Verwaltung (домоуправление)
- Sondereigentumsverwaltung - SEV (управление квартирой или гаражом)
- Mietverwaltung (управление доходным домом, являющимся единым объектом собственности).
Владельцам отдельной квартиры в многоквартирном доме интересна информация о первых двух видах управления недвижимостью, собственнику целого жилого дома - о третьем виде.
Управление многоквартирным домом с разными собственниками, объединенными в сообщество (WEG), осуществляется с двух сторон: WEG и SEV.
Домоуправление заботится об общей собственности всех владельцев квартир дома. К ней относится участок, подъезд, чердак, помещения общего пользования.
Этот вид управления предписан и регулируется законом Wohnungseigentumsgesetz. Его функции может выполнять орган самоуправления сообщества собственников или посторонняя организация.
Домоуправление представляет интересы сообщества во взаимоотношениях "наружу":
- с коммунальными организациями (поставщиками газа, воды, электричества);
- с прочими специализированными фирмам, обслуживающими дом (страховыми компаниями, ремонтными фирмами);
- с государственными учреждениям и по юридическим вопросам;
- с отдельными собственниками.
Какие задачи выполняет домоуправление?
- распоряжается, контролирует и ведет учет денег сообщества;
- собирает жилищную плату с собственников (Hausgeld);
- составляет по итогам года финансовый отчет по доходам и расходам дома (Hausgeldabrechnung) и распределяет годовые расходы на всех собственников квартир в соответствии с их долями в общей собственности.
- составляет план расходов по дому на следующий год (Wirtschaftsplan) по дому и распределяет их на каждого собственника;
- контролирует техническое состояния здания и размещает заказы на проведение ремонтных работ общественной собственности (например, покраску фасада).
СОВЕТ: Узнать подробную информацию о правах и обязанностях собственников и домоуправления можно из следующих документов:
- закон о сообществе собственников квартир в доме (Wohnungseigentumsgesetz);
- устав сообщества собственников квартир в доме (Teilungserklärung);
- договор между управляющим и сообществом (WEG-Verwaltervertrag).
Стоимость услуг домоуправления в Германии варьируется, как правило, в зависимости от местоположения дома и количества квартир в нем. В среднем месячный гонорар составляет около 20 евро брутто за квартиру.
Домоуправление не занимается представлением и защитой интересов отдельно взятого собственника квартиры в доме и, как правило, не уделяет ему достаточно внимания. Эти отношения очень формальны.
Задачи управляющего совместной собственностью заканчиваются перед дверью квартиры, за которой действует уже управление индивидуальной собственностью (на квартиру, гараж и т.п.).
Основные пункты взаимодействия собственника квартиры с домоуправлением:
- Отдельно взятый собственник, если находящиеся в его владении квартиры не составляют большой процент в общей собственности, как правило, не имеет влияния на действия домоуправления в отношении дома в целом.
- Он может высказать свое мнение или предложения до собрания собственников или непосредственно на нем.
- В случае несогласия со сделанным в отношении его квартиры расчета фактической жилищной платы за год он может попросить документы на проверку и написать обоснованное несогласие с расчетом.
- Он может заявить о неисправности или необходимости ремонта какой-то части общественной собственности (например, подъездной двери или общих коммуникаций).
- Он обязан регулярно платить на указанный домоуправлением банковский счет жилищную плату.
Спорные и проблемные случаи в отношениях между собственником и домоуправлением: примеры из практики
В нашей практике в качестве управляющего квартирами было очень много случаев "столкновений" с домоуправлением на почве защиты интересов наших клиентов-собственников.
Одной из наиболее частых причин для споров является годовой расчет фактической коммунальной платы. Зачастую он содержит ошибки не в пользу отдельного собственника квартиры. В отдельных случаях эти ошибки выражаются размерами в несколько сотен евро, и для их устранения с нашей стороны обычно требуются обоснованные письменные возражения, запрос и проверка дополнительных документов.
Как правило, в штате домоуправления нет персонала, говорящего по-русски. Более того, сотрудники этих компаний очень неохотно общаются с иностранцами, плохо знающими немецкий язык. Без знания языка и правовых основ решить спорный вопрос с домоуправлением бывает практически невозможно. Когда интересы собственника представляет профессиональный управляющий его квартирой, проблемные вопросы решаются значительно быстрее.
SEV-Verwaltung (Sondereigentumsverwaltung) занимается управлением отдельной квартирой, находящейся в составе сообщества WEG. Область управления ограничена рамками индивидуальной собственности (квартира, гараж, кладовка в подвале).
Этот вид управления не обязателен. Собственник может управлять своей квартирой и самостоятельно. Необходимость в таком управлении возникает в случае, если квартира сдается в аренду, а не используется владельцем для собственного проживания, либо если владелец по причине территориальной удаленности, незнания языка или правовых особенностей не может заниматься квартирой самостоятельно.
В отношении управления своей квартирой собственник имеет полное влияние.
SEV-управляющий представляет конкретного собственника квартиры по отношению к его арендатору, WEG-управляющему, сообществу собственников дома, организациям и фирмам в связи с обслуживанием его квартиры или ремонтом. Его деятельность регулируется договором управления.
В частности, в рамках этого управления выполняются следующие задачи:
- переписка и устная коммуникация с арендаторами;
- ведение денежного счета доверительного управления и учет доходов и расходов;
- составление расчета фактической коммунальной платы за год арендатору;
- работа с денежными требованиями к арендаторам;
- управление залогами арендаторов;
- сдача в аренду в случае смены жильцов, заключение новых договоров аренды;
- приемка-передача квартиры;
- передача заказов на ремонт в квартире.
На примере принципов управления квартирами в Германии нашей компанией вы можете составить себе более полное представление об этом виде управления и выполняемых задачах, а также получить информацию при выборе своего управляющего.
Эти два вида управления (WEG-управление и SEV) представляют комбинированное управление собственностью в рамках многоквартирного жилого дома, квартиры в котором принадлежат разным собственникам.
Когда одно лицо, группа лиц или фирма совместно владеют одним объектом недвижимости, например, доходным домом или частным домом на одну семью, без разбивки его на отдельные квартиры, требуется управление этим объектом в целом.
Деятельность управляющего доходным объектом, также как и управляющего квартирой, регулируется договором управления. Только в первом случае обязанности управляющего охватывают больший спектр задач, о котором мы уже писали на примере работы нашей компании.
Владея строением целиком, собственник может принимать решения в отношении всего объекта в целом, самостоятельно выбирать управляющую компанию, принимать решение о ее смене, выбирать из множества тарифов на рынке и набора услуг.
Стоимость управления доходным объектом зависит от доли находящихся в нем коммерческих помещений и количества подобъектов (квартир, гаражей, бюро и т.д.) и определяется по договоренности сторон.
Наш блог 
